转个买房子的帖子│科长│东洋镜

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转个买房子的帖子
科长 (发表日期:2013-09-02 10:22:53 阅读人次:3640 回复数:14)
http://bbs.tianya.cn/post-outseachina-75370-1.shtml 　　迁居新语（II）--“我眼中的日本“系列之（八）：日本买房记　　主旨　　———————————————————————————————— 　　希望这篇文章能对以下两类人有所帮助：　　1.打算在日本买房，特别是关西地区买房的人　　2.希望了解日本社会经济情况的人　　同时，因为我也是第一次亲手操作买房这么大的事情，基本都是靠自己摸索出来的，当然也参考了一些过来人的意见。　　如果这里有比我经验更多的朋友感兴趣，也欢迎大家一起讨论来分享彼此的经验，共同进步。　　背景　　———————————————————————————————— 　　开始构思买房，主要有几种考虑。　　首先，8月份刚换了份工作，离现在的住所较远（上班需要近两小时），把时间浪费在路上，不如做些诸如健身，学习之类的更加有益的事情。　　其次，日本这边明年4月份消费税涨到8%的形势已经逐渐明朗，到那时再想买，要多付几万块RMB的税。因此，现在入手一套房子，经纪上来讲，时机比较好。　　反过来，目前租住的房子虽然不算贵（三室一厅将近70个平方，月租6k），但自从买了车，每个月1k多的停车场着实让人心疼。　　试算了一下，买一套200多万的房，每月月供大约也就现在的租金，以我们的经济能力，10年左右还完贷款压力并不大。　　总之，无论从实用性还是从经济角度来讲，买房都是个不错的选择。　　大略经由　　———————————————————————————————— 　　买房可算是个浩大的工程。　　从7月份开始敲定了大方向，到现在基本签约，足足用了近两个月的时间。（我和老婆可都算是相当没有魄力的人，总是求全责备，小心谨慎惯了）　　其间几乎所有的休日和假日都用在往返于京都和大阪看房上了。　　最开始是找中介，后来直接找开发商，和很多相关的营业人员打过交道，在这过程中也算是对日本（仅限关西地方）的房地产市场和城市建设有了更深入的了解。　　但是，计划员没有变化快，最终结局比较戏剧化，我们看了两个月的独栋别墅，最后却禁不住诱惑，还是买了一套公寓。两个月的努力，还是敌不过惊鸿一瞥。　　　　家庭状况　　———————————————————————————————— 　　我和老婆都在工作，公司都还算不小，都属于没到世人皆知但想倒闭也挺难的那种。　　家庭收入大约80万左右（今年日元跌的好厉害。。。），暂时没有老人需要负担，也没有孩子。　　准备今明两年生个小孩儿玩玩（生个试试，好玩的话再接着生也说不定）　　这样，老婆休产假的话，工资要减半，大约15万左右，持续约一年半。当然她说期间想做些小买卖或者做做家庭教师什么的兼职，我保留意见。　　国内两边老人的话，我们是不打算开口的（虽然坚持要给我们一些），自己的存款基本够付首付。　　这样一个条件，想买那种宽敞的带院子的别墅比较困难，但一般的高层公寓或者小独栋别墅还是基本可行的。　　　　选址　　———————————————————————————————— 　　一旦买房的事情被提上了议事日程，选址就变成了首要工作。　　主要考察的对象有以下几点：　　（1）交通状况　　首先，要详细了解一下最近的电车站是哪里，什么线路，是否快车停车。因为日本绝大多数出行要靠电车的，经济，环保，方便，准时，上班的话优于巴士和私家车，所以电车站一定是第一要素，不仅仅是自己方便的问题，同时也涉及到了今后如果出售的话能卖个好价钱。最好是有主要线路通过，比如可以直达大阪，京都，神户甚至奈良，因为今后要换工作的话，这几个地方是最有可能的，而且希望电车能够通到这里的潜在买家也是最巨大的，电车支线的话，不仅时常需要转车，车次也很少，十分不便。快车停与不停差距还是巨大的，同时在价格上是绝对会体现出来的。　　其次，一定能够要弄清楚电车站距离家里到底有多远。一般公开的数据都是根据固定的算法得出来的，例如，步行80米每分钟，那么路线长度400米左右的话，步行时间就是约5分钟，偏差不会太大。需要注意的是，超过10分钟的步行时间，自己测量和公开的数据会有较大偏差，因为走路速度不可能一直保持不变，这里也是时常有水分的地方，比如很多房产的公开信息会写上距离车站10分钟，但真要走过去，少说12，13分钟。所以，还是要自己实地测算一下时间为好。根据我个人的经验，路程超过8分钟的，基本靠走路到电车站会比较困难，因为冬天冷夏天热，室内外温差很大，长时间走路都会很不舒服。如果超过了8分钟，最好还是考虑一下自行车或公交，查询一下电车站周围是否有自行车停车场，或者有无方便的公交车线路经过及巴士停在哪里。　　如果选择公交的话（无论是到电车站还是直接到目的地），总路程最好不要太远，以我的经验不要超过20分钟。因为早晚高峰时段路上会比较堵，公交很难按时到达，下班还好，上班的时候坐公交的话，很可能迟到。反之，如果打出提前量的话，考虑到公交车速度较电车慢，时间上的利用率其实是很低的（比如我知道的一条线路，同样距离，电车还需要转一次，但只需要10分钟，准时准点，相反公交的话大约要15分钟，且早高峰的时候预留25分钟才能保证及时到站）。　　开车为主的人，主要是看家门口和附近的道路宽度以及车流量的变化。日本的道路，窄的比较多，变态窄的也不少（就是一辆车的宽度却不是单行线），这种道路不仅速度上无法保证，对面来车了还要让路，而且需要高度注意唯恐磕磕碰碰，所以家附近当然是主要街道，多车道的那种为好。其次，方向上也比较讲究。比如，如果到大阪市中心上班的话，多数人都不会选择开车，因为高峰时段肯定十分堵。但反之，从大阪出来的路会相对空一些。所以，如果住所到上班地点的方向属于和大多数人相反的话，那么开车应该是个不错的选择。比如我们选址的时候就考虑过一个提案，就是住在大阪东部，老婆可以开车上班，因为早上奈良到大阪车比较多，但反方向上就不会。　　（2）其次，要考察的要素是生活设施。按照我们的生活习惯，主要看超市（因为东西便宜），饭店（因为工作忙，经常要外食），公园（绿化和空气的原因，也是将来小孩和老人的散步场所），医院（其实不是很在乎，但有备无患），有无工业设施（对空气质量和将来房产价值的影响）等等。　　其实大阪市内除了一些工厂密集地带，大多数区的环境还是很好的，只要有住宅区，除少数比较偏远的地方，周边的购物和饮食配套设施多数都很便利，选择上也就看个人喜好了。我们主要考察的还是周围的街区环境，是老城区还是新城区，周边的房屋是否比较旧，周边的住民是老年人居多还是年轻人居多，诸如此类。　　（3）再次，就是将来孩子的问题，因为毕竟买了房就要至少住几年甚至十几二十年，为了孩子着想也是必不可少的。　　孩子的事情，主要是看周边的保育园，幼稚园，小学，中学（到了高中就靠孩子自己考了，孩子大了也基本不用父母操心了吧）　　这里可能和国内有些许不同，比如，保育园和幼稚园，在设施大体差不多的前提下，主要考虑周边地区的入园率，因为有些地域同龄的孩子比较多而周围的保育园较少，而日本的保育园　　为了保证质量，一般是不会扩招的。这样孩子到了入园年龄的话，有可能只能在家呆着。　　而学校的话，基本上没什么重点校非重点之分，考虑的主要是孩子上下学的路程和路线的安全（比如是否有那种没有人行道的或经常跑大货车的道路）。　　当然，各个地区在学校制度上也有些许不同。比如大阪的很多区就严格规定按照学区分，即你家在哪个地方，孩子就必须去相应的学校，没有选择。但也有些区是按照地区给你几个选择，最终按自己的意愿入学。如果对孩子的教育问题非常在乎的话，这些都要提前调查好。　　另一个不得不考虑的就是孩子成长的邻里环境，如果周围住的都是老年人家里都没什么小孩的话，孩子会很孤独的，所以我们重点找了那种和我们大概同龄的夫妇集中的区域，比如新建成的大规模的别墅区，而且最好是每栋别墅的面积不要太大，以大面积别墅为主体的别墅区的话，住民的年龄层也会相对提高（因为毕竟新婚就买大别墅的也是极少数人）。　　虽然只是道听途说，但还有一个因素也可能对孩子有影响，就是周围人群，即周边孩子父母的素质层次。按日本人的说法，住公营团地（就是政府资助的类似低保性质的住房）的孩子，很多生活习惯都不好，而且还会有所谓YIJIME的行为，也就是国内说的不良少年吧。所以，在公营团地周边的房子普遍不太好卖，价格也会略微低一些。　　（4）最后，也是很虚无的一个因素，就是保值。日本的房子，绝大多数都是按照一定的年份和比例掉价，几乎很少有涨价的（少数地区，比如新电车线路开通，可能会带来周边人口的增长，这样房地产会有一定幅度的涨势）。我们因为买了自己住，再说也不是很相信自己的投资眼光，所以这个要素基本忽略。考虑的前提只有一个，就是再出手时的差价不高于租住同样的房子20年需要花费的租金就可以了。　　以上是选址。　　选房　　———————————————————————————————— 　　日本的房型主要就是两大类，别墅和高层。　　最初我们考虑的是别墅，因为国内几乎没有这种房型（有我们也买不起，考虑到安全问题更加不敢住），所以我和老婆都有种很强的愿望就是体验一下这种独门独栋的感觉，就像哆啦A梦里面的那种。　　但是，几乎所有的人听说我们要买别墅后，都发出了反对的声音，其中不乏经验丰富者。所以我们也进行了深刻的检讨，也就是把独栋别墅和高层公寓做了比较：　　（1）价格　　这个几乎没有统一的答案。单纯的同一地域里的同面积的物件对比要受到很多其他因素影响，比如目标人群，周边环境，社区习惯和目的等。简单的对比毫无意义。反例就是，别墅建在偏远点的地方，如果风景好面积大的话也会很好卖，但高层地点不好就基本肯定不好卖。反之，在市区中心的别墅就不如高层好卖，因为高层很容易租出去或者转手，而别墅的话因为主要是自己维护，想要转手的时候需要重新装修等等。　　这里只能从我们考察过的一些房产里给点参考数据吧。前提是我们看过的这些已经是在网上公开发售的房产中，我们觉得比较可以接受的。如果和我们的眼光完全不同的话完全没有看的必要。　　我们主要考察的是面积在90平方米以上，到电车站10分钟以内，至少南面采光，有停车位的新房，两层的别墅或者高层公寓都可以。　　- 京都：　　先说没怎么看过的。　　京都北部我们基本没看过，因为明显价格偏高，普遍300万以上，且多是老城区，电车又不方便，出行主要靠巴士，老年人多一些。当然四条附近还是不错的，价格要更贵一些。　　西边主要是阪急电车沿线。阪急电车直接连接着大阪梅田和京都四条，且车速很快（全程只要大约40几分钟），所以这里的快车站周边房价普遍偏高，比如西院，桂，长冈天神等，地点好一点的价格也要200-300万左右。（因为老婆上班不方便，所以直接排除）　　中心地带，也就是京都站周边也是高价格带，直接放弃。　　南面相对来说价格便宜，到大阪和奈良的距离也较劲，好像比较有人气（之前的公司好几个同事包括部长都住在那边）。电车线路主要是两条，一条京阪到大阪，一条近铁到奈良。至于JR电车的沿线，基本不是小地方就是山区，不推荐。京阪和近铁的交汇处的丹波桥站，也因此成了南部最方便的地方，价格也是附近最贵的。无意中看了一篇丹波桥站周围的半山别墅，500万起价。当然，普通的别墅大概300-400万应该买的下来，可惜周围大多建满了，很少有新房出售。　　- 奈良：　　奈良整体来说靠旅游，所以环境虽然好，但针对居住者的生活设施建设据说不是很全面。但价格相对来说便宜。看过一个地方，在大和西大寺徒步10分钟内，有160平方的土地100多平方的房子只要200多万，仅供参考。　　- 大阪：　　大阪太大，按地区来说。　　首先，大阪环状线以内的，也就是大阪市中心地区，不用说价格很高。无论高层还是别墅。新建成的别墅十分稀少，看过一个京桥附近的别墅小区，起价300多万，朝向好点的都要400万以上。高层的话看面积，70平左右的200-300万左右还是有一些的，80平以上的基本都要300万以上。当然，我们买的房就是在这个地区，因为是一个很大的高层小区中仅存的几套，正赶上降价幅度比较大，降到了我们的预算范围之内（原价400多万，降价了大约40%）才最终买的，这种属于特例，后面会说。　　其次，大阪最近比较人气的是北边的newtown，按找大阪本地人的说法就是，哪里是刚刚扩建的城区，建筑和设施都比较新，住户也多是有一定经济实力的人，且没有什么遗留问题比如杂七杂八的社会问题，所以很受欢迎。价格也不低，印象中也就比市中心略低一些，没有详细调查。　　再次，东大阪。这里是老城区，从前的工业区，但自从日本经济不景气之后，很多工厂都迁走了，留下来的地很多都开发成了住宅区，所以相对来说新建成的小区特别是别墅比较多，选择的余地也比较大。这里的情况就是生活相对便利，电车有近铁奈良线，从难波到奈良，以及地下铁中央线，从南港到奈良附近的生驹。地铁沿线的价格也不会很高。看了几个别墅，有便宜的，比如一个土地95，房屋100平的，降价之后只要200万就可买下。也有贵一点的，80平左右250万。　　最后，大阪周边的几个市。个人比较推荐的是枚方，确实生活便利，环境也不错，是我们看的最详细的一个地方。电车的话京阪线直接连接大阪淀屋桥和京都四条，JR片町线连接大阪京桥和奈良。价格也是分布较广，别墅占了绝大多数，高层几乎没有。我们看过的大约在200-300万之间有很多选择。　　在房屋的价格之外，还有一些价格因素是必须考虑的。　　别墅的话，一旦买下来，房子就是自己的了，除了资产税之外几乎没有额外费用。有保障服务（一般是10年），但木质结构毕竟不如钢筋水泥（也有用钢筋水泥造别墅的，成本较高），过了10年保障期如果出了什么状况都要自己掏钱。而且，木质结构房子15年之后据说价值降为0，也就是说你花的钱，只有土地的价值还存在，房子很有可能已经变成负资本了。　　高层买下来之后需要交修缮基金，大阪地区比较高，一般1-2k一个月。停车场要租用，一般1-2k一个月。但房屋保值较好，一般10年左右的公寓至少还能卖新买时候价格的70%甚至80%以上。　　两相比较，其实各有利弊。别墅就是交的钱少，但跌价也快；高层交的费用高但保值好一些，看个人取舍了。　　（2）通风采光　　别墅的话，通风较好，采光的选择余地较大（比如说，所谓角地，可以保证大多数房间和客厅都有很好的阳光），但被遮挡的可能性也较大，需要详细考察。而高层的话，大多数户型三面是墙壁，只有一面朝外，所以，通风几乎没法保证，采光要看朝向。　　（3）车库　　别墅一般会带一到两个车库，且就在自家门口，购物之后的卸货会很方便，这也是别墅最大的好处之一。　　而高层的话只能租用，大阪市中心的话一般要1-2千一个月，且很可能车库到自家还有一定距离，比如开车买了很多东西的话，要搬很远（近的一般都很贵且很快会被抢光）。　　（4）设计　　别墅型的住宅，现在很流行采用自由设计，就是说在土地上按照自己的喜好设计房型。虽然需要一定程度上套用模板，但一些变动还是很需要的，比如，喜欢主卧面积大一点且在南面靠阳台其他房间小点没关系，那么可以把原来的三间各12平的房间改成10，10，16。进门的玄关小点没关系但客厅要大的话，可以一定程度上缩放之类的。而且如果感觉房间不够大，可以加一点钱增加一些房屋的面积。按照日本法律规定，一般土地面积的60%可以用来盖房，这样两层楼的面积最大可以建到土地面积的120%，而多数公司在设计的时候是不会全部利用的，剩余的空间可以按照自己的喜好增加（一般大概3.3平方米话费4-5万左右）　　高层虽然有些也能按照自己的需求做些改动，但绝大多数都是固定的，唯一能做的就是拆掉或者增加一面墙来改变房间的格局，或者重新设计一下室内的壁橱。按照自己意愿设计的要增加不少费用，且在大楼建起之前就要设计好（考虑到钢筋水泥的构造），这样也就是说原则上你要在签约之后一年左右才能住上。　　（5）阳台　　别墅的阳台一般受木质材料的力学指数影响，不会建造的很宽大，一般宽度在0.9米之内，再继续增加的话需要从地面支撑。地面支撑的话很可能会影响下面的院子和车库，需要巧妙的设计。还有一种可能，就是牺牲二楼面积将阳台建在房间上面的，这样等同于削减一个房间用作阳台，看个人喜好吧。　　高层的卖点之一就是阳台，因为风景好，很多人买高层都是打算将阳台充分利用的，所以一般高层的阳台都比较宽大（且不算在建筑面积里），有的甚至能达到房屋面积的50%（80多平房间，40多平阳台，去抢了，可惜没抢到，卖光了）。一栋高层里，大约60%是那种只有一面朝外的房子，所以阳台也就是在那面，宽度一般在1.4米左右，面积6-20平的都有。　　（6）避难　　日本是个多灾多难的国家，所以各种防灾设施和制度都十分的健全，一个建筑物符合哪个层次的防震指标都有严格的规定和审查制度。　　别墅的话，耐震等级有三级，抵抗阪神地震的强度是作为最基本的1级，也就是说，所有的建筑，都是在可以抗拒一次阪神地震的基础上的（11年大地震时，可以清楚的看到，90%的遇难者属于淹死）。　　可以抗拒1级的1.25倍的能量的属于2级，2级的1.25倍属于3级（2级3级的地震历史上还没有发生过）。所有等级都有严格的设计施工指标，比如木质结构房屋的话，房屋骨架的材质粗细，支撑部位的木料结构密度等等，水泥的话，水泥的标号厚度，钢筋的粗细密度等等。用朋友的话说，如果真有能把你家的别墅毁掉的地震发生的话，那么这个国家也就不太能继续生活了。　　高层的话，我没有具体的数据，大体上问了一下，和别墅类同，也是对水泥钢筋以及第几的深度和支撑面有着近乎苛刻的限制。　　这一点上，个人认为没有太大的区别（当然，更希望得到专业人士的意见）　　（7）安全　　基本上，日本人的话，这几乎不是一个需要考虑的问题，因为可能绝大多数日本人都住在或曾经住过别墅。但作为中国人，或多或少会对别墅产生一些安全上的担忧，担心会不会有不法之徒闯入，盗窃，或者被恶作剧。　　个人认为，高层和别墅的差别就在于，高层是理论上不可能，而别墅的话是概率上的不可能（小概率事件），所以如果对安全心存芥蒂的话，还是选择高层为好。　　（8）邻里关系　　相信住在日本的朋友，多数还是希望融入这个社会的，至少不要和谁有明显的矛盾。　　住别墅的好处就是，邻里之间接触的机会很多，比如，一片小区会成立一个自治会，住民会共同商议一些问题，而且会有公共活动，比如扫除，巡夜等等（因为别墅小区一般没有强制的物业管理）。　　而高层的好处正好相反，一切生活方面由物业打理，业主只需要交物业费，邻居之间的关系可有可无，当然，如果相处的好的话会有一些活动，但机会不多。对于图安逸的人来讲（比如我），可能还是高层好一些。　　　　(9)卖主　　在日本买房还有一个重要因素就是看这个房子是谁建的，谁在卖，谁负责维护。　　房产公司一般是担负房产的规划，设计和流通的。大的公司容易买到大片的地，作出高质量的方案，且在流通成本上的控制较好（就是说保证能卖出去，所以为卖不出去而预先设计的风险较小）。相反的，小房产公司买不到什么好的地皮，更没有那么强的设计能力（这个也不是绝对）。当然，考虑到大公司的广告投入的话，大公司的价格也是相对较高的。　　房屋建筑一般有专门的施工企业。我觉得考察建筑公司的能力也是很必要的。毕竟大企业还是技术上领先一些，且质量有保障的同时，尽量做出一些能够打出品牌的东西。而小公司考虑的更多的还是完成设计的同时怎样力求控制成本，甚至一定程度的偷工减料也存在。　　维护的话，大公司为了品牌的经营，会把维护的口碑放在第一位考虑，而小公司的话，引用论坛上其他人的发言，还是认为他没有好一点。　　以上是选房时应该注意的要点。　　　　买房经历　　最初，从地域上，我们选择了东大阪市，距离上正中间，坐电车的话，两边时间差不多，去看了一下，觉得生活比较便利（大阪周边地区生活大多比较方便），但有很多工厂，且街区较旧，　　应该是开发比较早的区域。这里卖的房子多数是那种小工厂不景气，把地皮卖掉之后建起来的小区，只有少数相对较大的社区。且很多是工厂和生活区夹杂在一起，经常有大货车什么的出入，有些让人担心将来孩子和老人的出行安全。不过总体来说，应该是个可选区域，房价也不算贵。　　1.东大阪有个比较有名的房产商DreamHouse，房子较贵，性价比不高，但追求性能和配置的朋友可以考虑，质量和防震能力都是一流，内部家居装修全部都是panasonic，看上去就很用心。且他们还算有点实力，能够开发比较大的小区，看过一个70几户的和20几户的，感觉应该住着比较舒服。　　下面这个是他们的model house 　　我们本来看上的一块地就在他旁边，西朝向（可以像这个房子一样设计成朝南的阳台和大厅），土地面积100平，房屋面积100平，因为是自由设计，房屋面积理论上最多可以做到120平。　　下面是格局图：　　房屋是长期优良住宅（有税金和贷款利率上的优惠），最高级防震，太阳能电池标准配置，厨房卫浴装修全配（带洗碗机比较好），价格全部加起来大约300万（小一点的户型大约250万）　　【貌似贴出具体的房产做标本不是很有参考价值，放弃，有兴趣的朋友可以自己去homes之类的网站上去查】　　总体来说，东大阪的优点就是两条电车线路到大阪和奈良比较方便，商业和生活设施比较齐全，缺点就是房产多数都是在一堆老房子里几栋新房，邻居老龄居多，且工厂较多，大货车出没。　　之后，我们看了一下京田边市。京田边市在京都府南面，比较像城乡结合部，周围有山有水，大片农田，风景和空气比较好。　　最突出的一个优点就是，这里的交通十分便利，近铁线和JR片町线经过，都是快车停车，京都（30分钟）大阪京桥（40分钟）和奈良（20分钟）。公路的话，京阪国道到京都和大阪，京兹高速直接到滋贺，京奈和直接到奈良。　　但缺点也很明显，就是市区太小，周围相对来说更像农村，这样也有将来孩子教育的隐患。　　在这个地区的新房比较少，只找到了一个小区，不过价格较高，我们觉得性价比不够高，就放弃了。　　　　下一个重点调查的区域是枚方市。枚方市位于京都和大阪之间，属大阪府，东南边距离奈良也不算太远（20公里吧）。　　枚方市的优点也是交通方便，京阪线在枚方市有两站快车停车的大站，樟叶和枚方市，另一方面，JR片町线也从枚方市通过，其中长尾站是快车停车。所以，虽然这里不是市中心，但到大阪20几分钟，京都30几分钟，奈良30分钟，算是比较四通八达了。外加，枚方市的城市建设个人感觉相当不错，无论是市政设施，园林绿化，还是街道建设和公交线路，都让人感觉很舒服。特别是这里的公交线路十分发达，几乎所有看过的房产的附近都能够找到巴士站，而且，几乎都可以直达前面介绍过的几个电车站，这一点让可选择的范围又扩大了许多。所以这一地区在关西地区也是很有人气的，新建成的小区比比皆是，选择很多。看过几个高端一点的，300多万，有130平以上的土地，环境很好。也有经济适用点的，100平左右的地，200万就可以买到。　　客观的讲，枚方市应该是个很好的备选，就是说，如果没能找到十分中意的房产的话，这里应该还不错，交通相对便利，房子以后也好出手，选择余地较大，风险低，投资需要少，当初我们就是看中了这点，才在这一地区下了很多功夫的。　　我们主要是和一家叫mihama home的公司谈。这家公司规模不算大，主要做枚方市的房产建设和销售。他们建的小区大多在农田边上，小区里很多房间放眼望去都可看到碧油油的农田，当然，这一点是褒贬不一。除了这家之外，还有panahome（高端）和野村（设计好，但小区的风格有些另类，不实用），所以我们最后选择了mihama home。看了不少房子，反复权衡，最后筛选出一套性价比最高的，是一个70户的小区中的model house，230万左右，比同小区同等房子便宜20-30万，土地和房屋都在100平左右，两个车库，采光十分好，阳台对面也没有邻居，视野开阔。周边走路1分钟就有大超市，1分钟内有幼稚园，小学，中学，10分钟有图书馆，邮政局，公园（带篮球场），坐巴士11分钟到京阪电车枚方市站，15分钟到JR片町线长尾站。对于我们来说真是几近完美。差一点点就签约了，可惜，在去签约的同一天改了主意，和他擦肩而过。　　　　最后这个，也许是缘分，也许是冲动吧，总之十分偶然。朋友刚刚买的房，我们只是在签约前顺路去看一下，结果一看可到好，一下子就被那环境所吸引。这是个大阪环状线西九条站旁边的大型高层小区，小区本身就像个公园，绿树环绕，还有假山小溪，长廊直通凉亭，走进去的时候就有种说不出的舒服。看过介绍，房子是由一个日本顶级的地产公司出售，另外一个顶级的建筑公司施工，几乎各项指标都是最高级水平。西九条站本身就十分方便，到大阪站只要6分钟（住大阪的人应该都知道是个怎样的水平），虽然没有紧邻繁华的商业地域，但周边设施齐全，小区里闹中取静，略微还带有一点田园风光。像这样的水平，在大阪至少也是300万起价（后来调查过几个其他类似的地方，300万已经是保守数字了），但这个小区因为已经建成了快三年，300多户仅剩下几户没有出售，所以降价幅度十分大。我们看中了一套95平外带20平阳台的格局，三件洋室，一间可以敞开的和室，一间储物间，40平的客厅联通厨房，西南朝向，通风和采光都不错。价格方面，从大约400万直降到250万，所以毫不犹豫的就签了。朋友买的也差不多，因为他们比我们签的早，所以当时还没有这么大的降价幅度（75平左右的房子，从大约300万降到了220万，因为他们现金付款所以又讨价还价讲到200万成交）。　　　　说到这里，还想补充一下买房时的时机判断和战术选择，仅仅是个人经验，欢迎指正和补充。　　一般地产商新开盘的时候，是很难讲价的，特别是那种很好卖的人气房，预约都约不到，所以，地产商虽然不会坐地起价，但也肯定是一分都不讲。这个时间段想入手的话，只有听命于人了。　　接下去发展的话，最人气的几乎铁定被抢光了，比如别墅区的角地，南朝向的之类。按照我们的经历和经验，日本人和中国人的想法有一点不同，或者说，日本购房者和我们的想法有一点不一样：假如，同一个小区紧挨着的两个别墅，一个是夹在当中的南朝向房A，另一个是同等面积的东南两边敞开的角地房B，B比A要贵大约20-30万，按照我们的想法，既然已经花了两三百万买个房子了，那肯定是宁可多花个20万买那个朝向比较好的角地B，这样住着舒服。而正相反，看了这么多小区，很多是像A这样的房子很快卖光，而B这样的条件好但价格贵的剩了下来。我们总是觉得买A的人好像是刻意把我们喜欢的B留下来似的，因为一旦开盘了一年半年，没卖出去的B这样的房子也是要降价的，总体算下来其实比A也没贵多少。所以，找这种开盘了一段时间的小区调查一下，很可能会有这种剩下来的“好房子”。余下的工作，就是死皮赖脸的砍价了，由于开盘较久，特别是如果就剩没几套就要卖完的时候，你就放心砍吧，大多数会便宜许多（但一般也不会超过10%）。　　砍价的时候，最好先不要提什么附加条件比如改装啊，赠品啊什么的，就是杀价，一个中心意思，房子很想要，但钱不够，如果降价一点就立刻签约。营销人员一般会和你反复讨价还价，和你诉说他的难处，你也在价格上进退有度，一旦他说“这个我不敢保证，但可以和上司反映一下看行不行”的时候，那基本上这个价格他就接受了，大多数情况就是能够按照这个价格签约了。然后，就是索要赠品。这个时候最好有那个有决定权的上司在场，切记所有的要求都要在签字之前一并谈妥，否则事后再提条件，不仅答应的可能很小，而且显得很没有诚信，有点泼皮无赖的感觉了。在你落笔签协议的最后时刻，可以达成很多小目的，金额不能过大，几万块规模的还是可以说的出口的，比如，索要一些看得上眼的家具，换个室内的设施，增加个阳台的屋檐之类的，正因为你马上要落笔签协议了，对方的心思是很紧张的，毕竟几百万的房子签约是大事，绝不能因为一点客户鸡毛蒜皮的小要求而耽误了大买卖不是。当然，口气上还是要相对示弱一些，就比如说自己弄的话不知道如何是好，没有认识的可靠的人帮你之类的，尽量讲的合情合理，但明确表示这个问题不解决我们先不急着签约的态度。　　唉，算了，没动力写了，就到这里吧

回复[1]: 东京博士 (2013-09-02 12:13:08)

　　看着累，说的是日本买房子的事情，价格全都是人民币折算概念，还有就是一户建翻译成别墅是一个硬伤，一户建是独栋住宅，对于没有自己房子的作者来说，并非别墅，别墅是日常居住以外的用于避暑避寒度假的住宅，显然此文作者购房并非别墅定义的用途，而是常住用房。

回复[2]: 脑子不清楚 自带板凳 (2013-09-02 13:21:42)

　　啥也写不清楚。

　　

回复[3]: 东京博士 (2013-09-02 13:20:41)

　　“开车为主的人，主要是看家门口和附近的道路宽度以及车流量的变化。日本的道路，窄的比较多，变态窄的也不少（就是一辆车的宽度却不是单行线），这种道路不仅速度上无法保证，对面来车了还要让路”——这一段描述，我个人的感觉正好相反，面向大马路的弊病远远大于小路，首先大马路车流量高车速快，每天直接从自己车库内出入非常危险，而且住房紧靠大马路的噪声废气，都是该物件选择时的减分要素，住宅区的小路看似窄，但是大都是当地人自家门口的那点区域熟门熟路，开车安全性反而更高，习惯了之后，小路的窄根本不是问题，此作者没有实际生活经验，所以他除了表面的评论，写不出这些实质性的经验道理的。

回复[4]: 科长 (2013-09-02 13:21:53)

　　看看人家考虑的很周到的嘛

回复[5]: 东京博士 (2013-09-02 14:59:05)

　　早已经毕业了。

回复[6]: 归根到底 开明乡绅 (2013-09-02 16:08:06)

　　是太闲了，在本朝，这样考虑来考虑去，房价早就又升了３０万，不是日元，是人民币。买房子，是感性的事情，和买白菜差不多。

回复[7]: 请老地主谈谈最近买白菜的故事 科长 (2013-09-02 16:41:20)

　　你那棵白菜好大哦

回复[8]: 报告科长 开明乡绅 (2013-09-02 17:57:43)

　　本朝上海，要买3LDK的，2000年以后造的，外环以外2公里以内，没有5000万日币，免谈。中环和外环之间的，没有8000万免谈。内环以内的，没有1亿2000万免谈。发展趋势：外环外3万人民币每平方（建筑面积），中环6万，内环9万。

　　在上海有老洋房的，就不要在日本混了，卖了周游世界，还足以在日本养老。总而言之，镜子上的你们这帮家伙，全哭去吧！科长你在日本奋斗30年，爬格子20年，估计也只能买个外环边上的，越混越差，当年还是上只脚的呢！

　　本地主又想起那50亩地，主席也太那个，呜呜！

　　

回复[9]: 科长 (2013-09-02 18:15:59)

　　幸好我当年在外环边上种了一棵白菜

　　现在也3万1斤了

回复[10]: 东京博士 (2013-09-02 21:21:23)

　　我看你们又炒又吵的，偷笑，中国房价某一天暴跌的时候，你们哭都来不及。

回复[11]: 东博啊 开明乡绅 (2013-09-02 21:26:20)

　　本地主就是让你们见好就收，感谢我朝的好政策，卷着这批房款周游世界，留下的养老，比你辛辛苦苦在日本打拼20年舒服多了！当然了，最近还在涨，好像还没有到尽头，还没有到最后一棒。什么时候抛，你们自己作主，本地主不管了。

回复[12]: 东京博士 (2013-09-02 22:16:10)

　　前几天刚看过一篇文章，说朝鲜的那些高层家属正在逐渐抛售房子，然后加速把资金回笼移向国外，你们自己解读吧。

回复[13]: 东京博士 (2013-09-02 22:24:01)

　　看看他们借御用笔杆的嘴是如何放烟雾弹的——

　　“过去10年里，中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度，25年后，北京每平米房价将超过80万元非常容易。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在参加某论坛如是说。

　　如果不是智商有问题，大家都知道过去60多年的朝鲜官方媒体的话如果倒过来理解，基本上就是真相（天气预报除外）。

回复[14]: 下载个地价分布图，一目了然 铃兰台 (2013-09-12 04:50:00)

　　东、西大阪，人情味浓。东边的房价普遍低，原因是那里住着5万朝鲜人，生野区、东大阪市……。西边也低。西区、西成区是下只角，游廊，桥下彻的yukari no chi，房价今后会跟着桥下的人气涨跌吧。

　　让我（堺市两年、东住吉3年）挑的话会往南大阪，堺市再南点。海边，低廉。

　　喜欢京都就住北边，枚方不错。

　　



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